Välkommen till Andelsägarbolagets blogg.

Här kommer vi berätta om aktuella händelser som berör det som vi på Andelsägarbolaget brinner för och dagligen arbetar med nämligen att utveckla bostadsområden i Sverige genom Delägarboende.

Vill du lämna tips och synpunkter eller kommenterar så gör gärna det

Välkommen!

Henrik Friman, VD

söndag 21 oktober 2018

Älskade allmännyttan

Denna vecka kommer det att ske demonstrationer mot att man planerar att ombilda hyresrätter i ytterområden.
I Stockholm är det en politisk överenskommelse som ligger bakom när allianspartierna och MP gjort upp om den politiska inriktningen för Stockholm under mandatperioden. Den innebär möjlighet till ombildning till bostadsrätt i Stockholms ytterområden. Detta innebär faktisk en försäljning av fastigheter och att kvarvarande hyresgäster får bostadsrättsföreningen som hyresvärd och inte allmännyttan som tidigare. Det skapar ofta osäkerhet för de som inte vill eller kan köpa och jag har full förståelse för detta eftersom bostaden betyder så mycket och också utgör en stor kostnadspost. Allt som rör boendet är därför en fråga som berör oss alla och inte minst när stora förändringar diskuteras.
De allmännyttiga bolagen har nöjda kunder och professionell förvaltning. Man kan dock inte bortse från att en betydande del av de hyresgäster som bor i hyrestäta ytterområden vill äga sitt boende och att mer blandade områden måste skapas. Många boende vill ta större ansvar och känna mer delaktighet och för många är ägandet en del i integrationen.
I Göteborg har det kommunala Bostadsbolaget valt en annan väg för att möjliggöra ett mer blandat bestånd. Där avser man att i stället genomför ett första projekt med Delägarboende.
Delägarboende har utvecklats speciellt för att fungera i denna typ av områden, varför?

  • Allmännyttan är kvar, man säljer bara andelar till de boende som vill och kan äga
  • Det krävs inte majoritet för ombildning - ca 20-30% kan äga och resten hyra.
  • De som inte köper får heller ingen förändring och har kvar fastighetsbolaget som förvaltare
  • De som köper ansvarar för lägenheten medan fastighetsbolaget sköter fastigheten i övrigt. Man slipper således föreningsarbetet och förvaltningsansvaret för de ofta stora fastigheterna med förestående renoveringsbehov.
Delägarboende ger trygghet och skapar hållbara bostadsområden.
Det är alltså betydande skillnad på hur man säljer från allmännyttan för att skapa mer blandande och hållbara bostadsområden.
Politiker kan nu göra ett viktigt val
Sälja ut allmännyttan eller sälja in den till de boende.


Denna vecka kommer Andelsägarbolaget medverka på en hållbarhetskonferens i Stockholm. Då kommer vi berätta mer om hur hållbarhet i miljonprogrammet kan skapas - på riktigt!

torsdag 18 oktober 2018

Seminarium om hållbarhet med SEB

Idag har Andelsägarbolaget medverkat på ett seminarium om social hållbarhet som arrangerades av SEB. Temat för dagen
Hållbar social utveckling –
så kan fastighets- och finansmarknaden samverka och bidra.
Flera av talarna beskrev på ett bra sätt hur viktigt frågan är och att det krävs innovativa lösningar för att främja integration och socioekonomisk utveckling.
En av talarna var Ahmed Abdiraham, Näringspolitisk expert - integration, Stockholms Handelskammare.
Ahmed kan ju på ett konkret och trovärdigt sätt beskriva de viktigaste åtgärder som behövs för att hantera utanförskapet i flera av miljonprogramsområdena. För oss på Andelsägarbolaget är det både skönt och viktigt att höra andra berätta om vikten att snabbt skapa blandade upplåtelseformer i de områden där hyresrätter helt dominerade. Man blir stärkt i att det vi jobbar med efterfrågas för att skapa hållbarhet. Andelsägarbolaget var också med i paneldiskussioner genom Ulf Nyqvist (fd. VD på Botkyrkabyggen).

Det blev en mycket givande förmiddag med bra samtal både i seminariet men även däremellan vid fika och lunch när man kunde träffa personer inom bostadsbranschen, politiker och inte minst finanssektorn. Ett bra initiativ av SEB som även var först ut med Gröna obligationer i Sverige och nu tar sikte på sociala obligationer. Något som vi tror kan vara mycket intressant även för finansiering av lån till projekt med delägarboende.




fredag 13 april 2018

Fler bostadsbolag vill använda Delägarboende

Personal från Botkyrkabyggen visar Andelsfastigheten på Odlingsvägen.
För ett halvår sedan blev ombildningen av 22 hyresrätter till Andelsägarlägenheter klar på Odlingsvägen i Botkyrka.
Sedan dess arbetar vi på Andelsägarbolaget med att lansera Delägarboende till nya kunder runt om i landet.
Vårt mål är att inom tre år ha minst fem bostadsföretag som använder Delägarboende för att skapa hållbar utveckling i sina bostadsområden.
Man märker en en stor skillnad i  intresse nu jämfört med för bara ett år sedan. Avmattningen på bostadsrättsmarknaden tvingar fram en mer öppen attityd för nya lösningar. Hittills har man kunnat producera bostadsrätter med stor förtjänst som man sedan kunnat använda för starta nya brf projekt eller för att finansiera eget kapital vid produktion av hyresrätter.
När detta maskineri hackar behövs nya lösningar.
Även bankerna börjar inse att det inte är hållbart att enbart producera dyra bostadsrätter eller hyresrätter med mycket hög hyra. Marknaden för dessa produkter börja bli mättad.
Delägarboende skapar intäkter som kan användas för renovering av miljonprogram och nyproduktion av hyresrätter med mycket rimliga hyror, detta börjar marknaden nu förstå och det gör att etableringen kan ta fart och frågan om möjlighet för belåning till de som blir Andelsägare kan få en bra hållbar lösning.
I veckan som gick hade vi besök av representanter från ett av landets största bostadsbolag. Vi fick en mycket uppskattad rundtur i Botkyrka med besök på de fastigheter som ombildats med Andelsägarmetoden. Botkyrkabyggens personal var som vanligt väldigt engagerade och berättade om sina erfarenheter av Delägarboende. Stort tack  till er!


onsdag 28 mars 2018

Årsmöte med Andelsägarna

Nu har årsmöten med Andelsägarna genomförts i Botkyrka. Det är Botkyrkabyggen som huvudägare (Grundandelsägare) som sammankallar alla andelsägare för en årlig genomgång om vad som har hänt och ska hända i Andelsfastigheten.
Jag hade förmånen att även i år få vara med på dessa möten och det är otroligt givande att få höra hur man uppfattar andelsägarmetoden och vad som är viktiga frågor för boende i dessa områden.
Det som glädjer är att man inte på något sätt uppfattar att det är några negativa delar med ägarformen. Till och med frågan om deklaration har hanterats på ett sätt som inte medfört stora problem. Det är självklart en nackdel att man som andelsägare måste lämna en särskild näringsbilaga men som sagt har det inte medfört något stort bekymmer.
Annars är det genomgående ordning och trygghet som diskuterats mest. Frågor som förekommer i de flesta bostadsrättsföreningar.
Det är intressant att höra andelsägarnas goda förslag på förbättringar och det engagemang som man visar kring sitt boende. Detta tror jag kommer betyda mycket för våra ytterområden.
Botkyrkabyggen visar också att man är mån om sina kunder, totalt 7 personer medverkade på de årsmöten som nu genomförts. Vilken bra och engagerad personal man har som kämpar med de frågor och problem som finns. Hatten av för deras insats.
Åkte från dessa årsmöten med nya intryck och idéer kring hur vi kan förfina DELÄGARBOENDE.

torsdag 15 mars 2018

Konferens i Botkyrka


Ebba Östlin KS ordförande i Botkyrka kommun och
Stefan Aydin,reg. fastighetsmäklare i Botkyrka

















I går besökte jag en konferens om socialt hållbart byggande. Konferensen hölls på Subtopia Alby i Botkyrka. Subtopia är en fantastisk anläggning för konferens och det verkar vara bra puls där. Dessutom har man tydligen väldigt goda luncher. Värt ett besök!

Botkyrka är en plats där man håller hög profil i många frågor och runt om i landet är man inte förvånad över att testområdet för Andelsägande just blev där.

Temat på konferensen var "Dags för socialt hållbart byggande".
Hållbarhetskonferenser är ju något som dagligen förekommer och det pratas mycket om det hållbara samhället och målen för Agenda 2030. Ordet hållbarhet måste vara starkt på väg upp i listorna över mest använda ord och det är ju positivt, förutsatt att människor också agerar hållbart.

För oss som sedan 10 år just fokusera på att skapa hållbara förortsområden i landet slås man av hur många talar mer om vad än hur. Bristen på konkreta åtgärder är påtaglig.

Visst är bilden i media om förorterna betydligt mer negativ än den man möts av när man besöker miljonprogramsområden och talar med människor. Det är trots det flera saker som är oroväckande och som måste hanteras
Bostadssegregationen är påtaglig och det går inte blunda för att spiralen går åt fel håll. Polisen klassar 61 områden i landet som utsatta och av dessa 23 områden som "särskilt utsatta".

Eva Nilsson-Lundmark & Ingvar Nilsson
"Utanförskapets omfattning i cirka 200 stadsdelar i landet är betydande och växer av egen kraft. Det berör direkt de cirka 500.000 människor som bor där, men övriga 94 procent av befolkningen indirekt. Detta leder inte bara till stora kostnader utan riskerar också att slita sönder hela vår välfärdsmodell. Om vi inget gör blir det bara värre och värre. Utvecklingen är självaccelererande”.

Att vända en negativ spiral kräver många konkreta åtgärder men vår övertygelse är att om inte människor i området känner att man är delaktig och blir inbjuden på riktigt så vänder det inte.
Delägarboende är en pusselbit som tillsammans med andra åtgärder måste genomföras.

Man kan alltid vara politiskt korrekt och säga att vi ska bygga bostadsrätter där hyresrätten är dominerande. Visst kan det vara en dellösning men man glömmer då en del effekter som kan vara negativa. Man skapar segmentering i området med risk och det blir ett "vi och dom". Flyttar hushåll som vill äga till bostadsrätten tappar fastighetsbolaget en värdefull hyresgäst som då inte investerar sitt kapital så det kommer fastigheten och kvarboende hyresgäster tillgodo. Möjligheten att finansiera hållbar upprustning genom hyreshöjning blir då svårare och man tvingas göra minimala åtgärder i fastigheterna.
Miljonprogrammen förbrukar normalt mycket energi och behovet av klimatåtgärder måste hanteras när man nu ska upprusta byggnaderna. Eftersom alla kostnader i princip måste finansieras genom hyreshöjningar blir effekten att man avstår åtgärden för att hålla nere hyreshöjningen.
Många fastighetsbolag är därför inne på att genomföra så lite som möjligt vid renovering. Man funderar då på hur detta bidrar till att nå FN:s klimatmål - troligen väldigt lite.
Det är ca 150 000 lägenheter som bara i allmännyttan ska renoveras kommande 10 år. Hyggligt viktigt att göra rätt och hållbart!

Man vet idag att ca 30-50% av människor i miljonprogramsområden vill kunna äga sitt boende.
Om man menar allvar med att lyssna på människor och deras preferenser så är det ju "tjänstefel" att inte ta tillvara på denna kraft och möjlighet.
Med Delägarboende säljer man till boende och får då in kapital till att upprusta fastigheterna och med en för hyresgästerna rimlig hyreshöjning. Dessutom minskar man bostadssegregationen och uppnår den viktiga trapphusintegrationen.
Detta är för oss konkreta åtgärder för social hållbarhet

När man ska utveckla hållbara bostadsområden måste man få med de boende på riktigt annars fortsätter en negativ utveckling, Det är nu rätt tid att agera och jag hoppas och tror att beslutsfattare förstår att konsumentmakt är något man måste förhålla sig till över tiden.


torsdag 8 februari 2018

Projektstart i Botkyrka

Nu drar arbetet med den nya etappen i Botkyrka igång.
Under veckan har jag deltagit i ett första projektmöte tillsammans med Botkyrkabyggen. Ett väldigt bra projektmöte med mycket engagerad personal från bolagets olika avdelningar.
Försäljningen kommer att ske under hela 2018 och berör tidigare tre Andelsfastigheter men även en ny fastighet med ca 200 lägenheter.
Andelsägarmetoden har nu funnits hos Botkyrkabyggen sedan 2014 och omfattar totalt 65 Andelsägarlägenheter.
Vi vet att intresset är stort och det ska bli spännande att medverka i denna nya etapp.
Andelsfastigheten på Odlingsvägen i Storvreten

onsdag 24 januari 2018

Lunchmöte med en professor

Förra veckan träffade vi professor Hans Lind på ett lunchmöte.
Hans har sedan 2011 varit ett bra bollplank för oss och också tagit upp Andelsägarmetoden i några artikar och även i sin bok, Åtkomliga bostäder.
Jag fick lära mig ett nytt begrepp - Basbostad. Med basbostad menas en bostad som är sådan att den efterfrågas av ett hushåll som, av olika skäl, vill lägga så lite pengar som möjligt på sin bostad. Självklart ska basbostaden uppfylla alla normer för att tillgodose bl.a. hälsa och säkerhet.
Detta innebär att man kan göra avkall på viss standard och funktion samt att läget kan vara "sämre" (område, våningsplan, väderstreck etc.).
För oss är detta begrepp intressant eftersom vi nu kommer lansera möjligheten att kombinera Andelsägarlägenheter och hyreslägenheter med rimlig hyra.
Genom att kombinera dessa upplåtelseformer skapas det vi kallar Trapphusintegration och dessutom ger intäkterna från försäljning av andelar lägre kapitalkostnad. Sammantaget skapar vi då möjlighet för såväl långsiktig social- som ekonomisk hållbarhet.
En god lunch med Hans ger alltid nya vinklar och vi hoppas kunna fortsätta samarbete och samtalen med Hans.
Professor Hans Lind